קואופרטיב לעומת קונדו באפר איסט סייד

האם אתם שוקלים קואופרטיב מול דירה באפר איסט סייד ותוהים איזה מהם באמת מתאים לחיים שלכם? אתם לא לבד. בין אישורי הדירקטוריון, כללי המימון והעלויות החודשיות, ההבדלים אמיתיים והם חשובים בשכונה הזו. תוך מספר דקות תבינו כיצד כל אפשרות עובדת ב-UES, כמה היא עולה בדרך כלל, כמה זמן לוקח לסגור את הנכס, וכיצד הבחירה יכולה להשפיע על המכירה החוזרת ועל החיים היומיומיים. בואו נתחיל.

מבט על שוק אפר איסט סייד

האפר איסט סייד ידוע בקואופרטיבים שלו מלפני המלחמה, החל מבנייני מעליות אלגנטיים בשדרות פיפת' ופארק ועד קואופרטיבים בסגנון טאונהאוס בקרנגי היל. תמצאו גם קואופרטיבים שלאחר המלחמה ומספר הולך וגדל של דירות במגדלים חדשים יותר, לרוב לאורך שדרות רחבות יותר או ליד מסדרונות תחבורה. שילוב זה מאפשר לכם לבחור בין קסם היסטורי לנוחות מודרנית, לרוב במרחק של כמה רחובות זה מזה.

ביקוש הקונים משתרע על פני דיירים ותיקים, דיירים שמצטמצמים, בעלי דירות שניות וקונים בינלאומיים ומהמגזר הפיננסי. דירות נוטות למשוך משקיעים וקונים המעוניינים בכללים גמישים יותר, בעוד שקואופרטיבים מושכים אליהם את אלו שמעריכים יציבות בבנייה ולעתים קרובות מחירים נמוכים יותר. ברחבי מנהטן, דירות דומות נסחרות בדרך כלל במחיר פרמיה למטר מרובע בהשוואה לקואופרטיבים, בין היתר משום שדירות פונות למאגר קונים רחב יותר. עם זאת, קואופרטיבים יוצאי דופן של UES במיקומים יוקרתיים יכולים לצבור ערכים חזקים. זמן המכירה בשוק משתנה, במיוחד ברמת היוקרה, שבה קואופרטיבים ודירות יכולים להימכר זמן רב יותר.

קואופרטיב לעומת קונדו: איך עובדת הבעלות

הבנת המבנה המשפטי תעזור לכם לתכנן את הרכישה, את המימון ואת אסטרטגיית היציאה שלכם.

• בעלות על קואופרטיב

  • אתה קונה מניות בחברה שיתופית ומקבל חוזה שכירות קניינית עבור הדירה שלך.
  • התאגיד מחזיק בבניין; בעלי המניות מחזיקים יחד בנכס.
  • דירקטוריון קובע ואוכף כללים, מאשר קונים והשכרות משנה, ומפקח על מימון הבנייה.

• בעלות על דירה

  • אתה מקבל בעלות על מקרקעין ליחידה מסוימת וזכות מלאה באלמנטים המשותפים.
  • ועדת הדירות אוכפת את ההצהרה ואת חוקי הבית, אך בדרך כלל יש לה שיקול דעת מוגבל יותר לסרב לקונים.
  • סגירות יכולות להיות מהירות יותר מכיוון שאישורים הם בדרך כלל יותר פרוצדורליים.

מימון ואישורים: למה לצפות

מימון יכול להיות גורם מכריע עבור קוני UES רבים.

• דירות

  • יותר מלווים נותנים משכנתאות לדירות, ותוכניות רבות מאפשרות יחס הלוואה לשווי גבוה יותר, בדרך כלל עד 80 עד 90 אחוזים עבור קונים זכאים, בכפוף לבניין ולפרופיל שלכם.
  • אפשרויות FHA ו-VA זמינות יותר עבור דירות, בתנאי שהפרויקט עומד בתקני התוכנית.

• קואופרטיבים

  • מימון זמין אך לרוב שמרני יותר. מלווים רבים ומועצות קואופרטיבים דורשים מקדמות גדולות יותר, בדרך כלל 20 עד 35 אחוזים. חלק מהקואופרטיבים קובעים ערכי LTV מקסימליים ודרישות נזילות לאחר סגירת הקופה.
  • קבלה של FHA ו-VA היא הרבה פחות שכיחה.

תהליכי האישור גם הם שונים. דירקטוריונים של קואופרטיבים דורשים בדרך כלל גילוי פיננסי מלא, דוחות מס, דפי חשבון בנק, מכתבי המלצה וראיון אישי. הם עשויים לבחון את יחסי החוב ואת מקורות המימון, ודירקטוריון יכול לדחות בקשה. יש לתכנן זמן נוסף לחבילת הדירקטוריון, הראיון והאישור, לרוב שבועיים עד שישה שבועות או יותר. דירקטוריונים של דירות בודקים רוכשים אך בדרך כלל מתמקדים ביכולת לסגור את העסקה; התהליך שלהם לרוב מהיר יותר.

עלויות חודשיות ומסים: שורה אחר שורה

ההוצאה החודשית שלך חורגת מהמשכנתא. מה שאתה משלם וכיצד אתה משלם אותו משתנה בהתאם לסוג הנכס.

• תחזוקת קואופרטיב

  • דמי תחזוקה חודשיים בודדים בדרך כלל מכסים את מיסי הנדל"ן של הבניין, צוות, תחזוקת שטחים משותפים, ביטוח הבניין, ולעתים קרובות חלק מהשירותים. אם לבניין יש משכנתא, שירות החוב כלול גם כן.
  • תחזוקה יכולה להיראות גבוהה יותר מעלויות רגילות של דירה, אך לרוב היא מחליפה עלויות שהייתם משלמים בנפרד בדירה.

• עלויות הובלת דירות

  • אתם משלמים חיובים חודשיים משותפים עבור תפעול הבניין וחשבון ארנונה נפרד ישירות לעירייה. צריכת החשמל לרוב ממוסדת בנפרד.
  • כדי להשוות תפוחים לתפוחים, הוסיפו את תשלומי המשכנתא, ארנונה, חיובים משותפים ושירותים.

גם הטיפול במס משתנה. בעלי מניות קואופרטיב עשויים לקבל דוחות המשקפים את חלקם בריבית על משכנתא על בנייה ובמיסי נדל"ן, דבר שיכול להשפיע על דיווח המס האישי. בעלי דירות מנכים ריבית על משכנתא על הלוואות אישיות ומשלמים את מס הרכוש ישירות. מכיוון שניכויים ותזמון שונים, יש להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המס לקבלת הנחיות מדויקות.

הערכות מיוחדות יכולות להתבצע בשני סוגי הבניינים כדי לממן פרויקטים הוניים או לטפל בגירעונות. יש לעיין בתקציבים אחרונים, יתרות רזרבות ופרוטוקולים של ישיבות כדי להבין מה צפוי לבוא.

סגנון חיים וכללים: הבדלים יומיומיים

כללים מעצבים את חיי היומיום ואת הגמישות לטווח ארוך.

• שכירות משנה והשכרות

  • קואופרטיבים רבים של UES מגבילים השכרות משנה, ולפעמים דורשים תקופת בעלות מינימלית, הגבלה על אחוז היחידות המושכרות ואישור הדירקטוריון. זה נוטה להפחית את פעילות המשקיעים ויכול לטפח קהילה המתמקדת יותר בתושבים.
  • דירות נוטות להיות גמישות יותר להשכרה. חלק מהבניינים מגבילים השכרות לטווח קצר. יש לבדוק תמיד את מדיניות הבניין לפני שאתם מסתמכים על הכנסות משכירות.

• שיפוצים ושינויים

  • מועצות קואופרטיבים דורשות לעתים קרובות תוכניות מפורטות, קבלנים מורשים, היתרים ושעות עבודה מוגבלות. הן יכולות להיות מגבילות יותר לגבי היקפן.
  • דירות בדרך כלל מתירניות יותר, אם כי כל עבודה המשפיעה על מבנה או אלמנטים משותפים עדיין דורשת אישור.

• חיות מחמד וכללי אורח חיים

  • קואופרטיבים נוטים לקבוע מדיניות לחיות מחמד וכללי בית באזורים משותפים. דירות נוטות לרוב לאפשר חיות מחמד, אך עם הנחיות ספציפיות לבניין.

מכירה חוזרת ונזילות ב-UES

אם אתם מתכננים למכור תוך מספר שנים, קחו בחשבון את מאגר הקונים ואת כללי הבנייה.

• דירות נהנות מביקוש רחב יותר, כולל משקיעים וקונים בינלאומיים. הן משיגות לעתים קרובות מחירים גבוהים יותר למטר מרובע ויכולות להימכר מחדש מהר יותר בהתאם למחזור השוק.
• קואופרטיבים מושכים מאגר קונים מצומצם יותר בגלל סינון מועצות ומגבלות מימון. משמעות הדבר יכולה להיות מחירים נמוכים יותר במקרים מסוימים, אך קואופרטיבים מנוהלים היטב ובעלי בולטים מבחינה אדריכלית במיקומים מובילים יכולים לשמור על ערכם.
• בקצה העליון של השוק, גם דירות יוקרה וגם דירות קואופרטיבים יוקרתיות עשויות לחוות תקופות שיווק ארוכות יותר.

איזו אפשרות מתאימה למטרות שלך?

השתמשו במטרות ובאילוצים שלכם כדי להנחות את הבחירה.

• אתם רוצים גמישות מרבית ואפשרויות מימון רחבות יותר

  • דירה עשויה להתאים לכם, במיוחד אם אתם רוצים את האפשרות לשכור את היחידה בעתיד או מעדיפים שירותים חדשים יותר עם אישורים פשוטים יותר.

• אתם רוצים יציבות קהילתית ולעתים קרובות מחיר כניסה נמוך יותר לשכונה

  • קואופרטיב יכול להיות משכנע, במיוחד בבניינים שלפני המלחמה עם פריסות ופרטים קלאסיים.

• אתם מממנים עם מקדמה נמוכה יותר

  • ייתכן שיהיה קל יותר למימון דירה בשיעורי LTV גבוהים יותר, בכפוף לאישור המלווה והבנייה.

• אתם מעריכים אופי אדריכלי ולא מתנגדים לשלבי אישור

  • קואופרטיבים רבים של UES מציעים תקרות גבוהות, בנייה מוצקה ועיצוב מסורתי, עם ההסתייגות ששיפוצים יכולים להיות מורכבים יותר.

• אתה משקיע או קונה פוטנציאלי

  • דירות הן בדרך כלל האופציה הידידותית יותר למשקיעים, אך תמיד יש לוודא את כללי הבנייה בנוגע להשכרות ושימוש.

רשימת בדיקת נאותות עבור כל בניין UES

לפני שאתם חותמים, בדקו את תקינות הבניין ואת התקנות שלו עם עורך הדין והסוכן שלכם.

• פיננסים וממשל

  • דוחות כספיים של שנתיים עד שלוש השנים האחרונות והתקציב הנוכחי
  • פרוטוקולי דירקטוריון מ-12 עד 24 החודשים האחרונים
  • מחקר עתודות ותוכניות לשיפור הון, אם קיימות
  • תקנון ותקנון בית; חוזה חכירה קניינית לקואופרטיבים, הצהרה ותכנית הצעה לדירות

• מצב הבנייה והתחייבויותיה

  • דוחות הנדסיים, היסטוריית עבודות על חזיתות ומעליות, עדכוני דודים וגגות
  • כל הערכות ממתינות או חדשות, ורמות עתודה
  • כיסוי ביטוחי והשתתפות עצמית

• פרטי הקואופרטיב

  • מצב המשכנתא הבסיסית וכיצד היא משפיעה על התחזוקה
  • מדיניות שכירות משנה, כללי אורחים ותהליך ותזמון ראיונות דירקטוריון

• פרטי הדירה

  • היסטוריית הערכה ופרטי תקופת בקרת נותני החסות עבור שיפוצים או מבנים חדשים אחרונים
  • מדיניות השכרה לטווח קצר וכל מגבלות שכירות

• שאלות מפתח לצד הרישום

  • מה בדיוק כוללות החיובים החודשיים, והאם כלולים שירותים?
  • האם מתוכננים פרויקטים הוניים וכיצד הם ימומנו?
  • מהו לוח הזמנים הטיפוסי לאישור? האם היו לאחרונה דחיות לגבי קואופרטיבים?

• ציפיות תזמון

  • קואופרטיבים דורשים לעיתים קרובות זמן נוסף לחבילת הדירקטוריון ולראיונות, בדרך כלל 2 עד 6 שבועות או יותר.
  • לוחות הזמנים של דירות נופש יכולות להיות מהירים יותר, אך חיתום המלווה, עבודות בעלות וכל בדיקת דירקטוריון עדיין חלים.

הערות מוכר: תזמון, תמחור ואסטרטגיה

האסטרטגיה שלך כמוכר צריכה לשקף כיצד קונים מעריכים כל סוג נכס ב-UES.

• מיצוב ותמחור

  • עבור קואופרטיבים, יש להדגיש את חוזקות הבניין: יציבות פיננסית, פרויקטים אחרונים של הון ופרטים היסטוריים. הקונים ישקלו זאת מול קריטריונים של הדירקטוריון ותחזוקה.
  • עבור דירות, הדגישו גמישות, שירותים וכל מדיניות ידידותית למשקיעים. מאגר קונים רחב יותר יכול לתמוך בתמחור, אך שווי שוק וספיגה ברמת המחיר שלכם הם המפתח.

• לוח זמנים וסיכון עסקה

  • מכירות קואופרטיב תלויות באישור הדירקטוריון. יש להתכונן לסינון קונים ולאפשר זמן לסקירת הדירקטוריון כדי לנהל את הציפיות.
  • מכירות דירות נסגרות לרוב מהר יותר, אך מימון ובדיקת בנייה עדיין יכולים להשפיע על התזמון.

• הֲכָנָה

  • ספקו מסמכי בנייה מלאים מוקדם. עבור קואופרטיבים, בהירות לגבי כללי השכרת משנה, משכנתא בסיסית ועתודות עוזרת לקונים מתאימים להתחייב.
  • טפלו בפריטי תחזוקה שוטפים ואספו תיעוד של עבודות אחרונות כדי להרגיע את הקונים לגבי העלויות העתידיות.

לעבוד עם יועץ UES אמין

בחירה בין קואופרטיב לדירה באפר איסט סייד אינה רק עניין של מחיר למטר מרובע. מדובר בהתאמת מבנה הבעלות, המימון, הכללים והמכירה החוזרת למטרות שלכם. יועץ מנוסה וממוקד שכונה יכול לעזור לכם להשוות בין בניינים ספציפיים, לצפות את הדינמיקה של הדירקטוריון, למדל עלויות חודשיות אמיתיות ולתכנן את לוח הזמנים הנכון.

אם אתם מעוניינים בהדרכה דיסקרטית ורב-לשונית עם מומחיות מקומית ונוכחות בינלאומית, צרו קשר עם BARNES ניו יורק כדי לתאם פגישת ייעוץ פרטית עם היועצים הרב-לשוניים שלנו בניו יורק.

שאלות נפוצות

קונים באפר איסט סייד: מה עדיף לקונה בפעם הראשונה?

• זה תלוי במימון ובסגנון החיים שלך. דירות נוטות להיות לרוב קלות יותר למימון וגמישות יותר להשכרה, בעוד שקואופרטיבים יכולים להציע מחירים נמוכים יותר ויציבות קהילתית אך דורשים אישור קפדני של הדירקטוריון.

מיסים: האם אשלם יותר בדירה מאשר בקואופרטיב?

• בעלי דירות משלמים ארנונה ישירות, בעוד שתחזוקת קואופרטיבים בדרך כלל כוללת את הוצאות המס של הבניין. הנטל נטו וניכוי משתנים, לכן יש לבדוק את הפרטים הספציפיים עם איש מקצוע בתחום המס.

גמישות בהשכרה: האם אני יכול להשכיר את יחידת ה-UES שלי באופן מיידי?

• קואופרטיבים רבים מגבילים או דוחים השכרת משנה ודורשים אישור מועצת המנהלים. דירות בדרך כלל מתירניות יותר, אך יש לבדוק תמיד את מדיניות השכירות הנוכחית של הבניין.

השקעה: האם דירות השקעה טובות יותר ב-UES?

• דירות בדרך כלל מושכות מאגר קונים רחב יותר ויכולות לגבות מחירים גבוהים יותר למטר מרובע, מה שעשוי לסייע למכירה חוזרת. הביצועים עדיין תלויים במיקום, באיכות הבנייה, בכללים ובתנאי השוק.

לוח זמנים לסגירה: האם באמת לוקח יותר זמן לסגירת קואופרטיבים?

• לעיתים קרובות כן. סקירה וראיונות של מועצת הקואופרטיב מוסיפים זמן, בדרך כלל כמה שבועות נוספים. סגירת דירות יכולה להיות מהירה יותר, אך נהלי המלווה והמועצה עדיין חלים.